24 Dairelik Konut Projesi Maliyet Analizi Örneği
Bir konut projesinde zarar çoğu zaman beton fiyatından değil, görülmeyen kalemlerden doğar. Arsa için ödenen fark, uzayan vade nedeniyle büyüyen finansman yükü, eksik bırakılan altyapı işi veya satış tahsilatındaki gecikme, kağıt üzerindeki kârı hızla eritebilir. Bu nedenle konut projesi maliyet analizi örneği, yalnızca yaklaşık bir bütçe hazırlamak için değil; projeye girip girmeme kararını doğru vermek için gereklidir.
Aşağıdaki örnek, 24 dairelik orta segment bir apartman projesinin ilk yatırım kararında kullanılabilecek pratik bir çerçevedir. Rakamlar temsilidir ve TL üzerinden verilmiştir. İl, parselin imar durumu, zemin koşulları, yapı sınıfı, satış hızı ve kredi koşulları değiştikçe sonuç da değişir. Ancak kalemlerin mantığı her projede aynıdır.
Konut projesi maliyet analizi örneği: 24 daire
Örnekte 3.000 m² brüt inşaat alanı ve 2.400 m² satılabilir alanı olan bir proje ele alalım. Projenin 18 ayda tamamlanması, satışların inşaat devam ederken başlaması ve daire başına ortalama 4.000.000 TL satış fiyatı hedeflenmesi varsayılmıştır.
| Ana kalem | Hesaplama yaklaşımı | Tutar (TL) | |---|---:|---:| | Arsa edinimi | Arsa bedeli, tapu ve devir masrafları | 18.000.000 | | Doğrudan yapım maliyeti | 3.000 m² x 12.800 TL | 38.400.000 | | Şantiye genel giderleri | Şantiye yönetimi, güvenlik, geçici işler, enerji | 3.600.000 | | Proje ve yasal giderler | Mimari, statik, mekanik, ruhsat, sigorta | 2.400.000 | | Finansman gideri | Kredi, çek/borç vadesi ve komisyon etkisi | 4.800.000 | | Satış ve pazarlama | İlan, ofis, komisyon, satış personeli | 1.900.000 | | Beklenmeyen gider payı | Yaklaşık yüzde 3,8 rezerv | 2.600.000 | | Toplam proje maliyeti | | 71.700.000 |
Bu varsayımda toplam satış hasılatı 24 daire x 4.000.000 TL ile 96.000.000 TL olur. Vergi öncesi, yaklaşık proje kârı 24.300.000 TL; hasılat bazında kâr marjı ise yaklaşık yüzde 25,3’tür.
Bu oran ilk bakışta yeterli görünebilir. Fakat satış fiyatı yüzde 8 aşağıda gerçekleşirse hasılat 7.680.000 TL düşer. Finansman gideri iki milyon TL artarsa veya kaba yapım süresi uzayıp genel giderler büyürse, marj kısa sürede yüzde 15 seviyesine yaklaşır. Bu yüzden maliyet tablosu tek bir “hedef senaryo” ile bırakılmamalıdır.
Doğrudan yapım maliyetinin içinde ne var?
38.400.000 TL’lik doğrudan yapım maliyetini tek satırda izlemek, şantiyedeki sapmayı geç fark ettirir. Bu kalem en azından kaba yapı, ince işler, mekanik-elektrik, cephe, çevre düzenlemesi ve taşeron işleri bazında ayrılmalıdır. Örneğin kaba yapı maliyeti planlananın üzerine çıktığında bunun demir metrajından mı, beton zayiatından mı, kalıp işçiliğinden mi yoksa taşeron farkından mı geldiği görülmelidir.
Malzeme ve işçilik fiyatı farklı hızlarda artar. Seramik, armatür veya alüminyum doğrama gibi seçimler satış ofisinde verilen küçük bir karar gibi görünür; fakat 24 daireye yayıldığında bütçeyi ciddi biçimde etkiler. Aynı durum elektrik panoları, yangın ekipmanları, asansör ve peyzaj için de geçerlidir. Teknik şartname ile satın alma talebi arasında kopukluk varsa, maliyet analizi daha temel atılmadan eskiyebilir.
Arsa payı ve satış hasılatı nasıl test edilir?
Arsa maliyeti, toplam proje maliyetinin yüzde 25,1’ine denk geliyor. Bu oran tek başına doğru veya yanlış değildir. Merkezi, satış fiyatı güçlü bir bölgede daha yüksek arsa payı kabul edilebilir. Buna karşılık satış hızı düşük bölgede aynı oran, nakdi arsa sahibine veya finansmana bağlayarak riski artırabilir.
Arsa sahibiyle kat karşılığı çalışılıyorsa tabloya nakit arsa bedeli yazmak yeterli olmaz. Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin tahmini satış değerini, bu dairelerin ne zaman teslim edileceğini ve ortak alan yükünü de hesaplamak gerekir. Kat karşılığı proje nakit çıkışını ilk gün azaltabilir; ancak satılabilir stokunuzu düşürdüğü için birim başına kârı farklılaştırır.
Satış hasılatında da liste fiyatı değil, tahsil edilebilir net fiyat esas alınmalıdır. Peşinata verilen iskonto, taksitli satışın vade farkı, kredi kullanan müşterinin masrafları, satış komisyonu ve iptal riski ayrı izlenmelidir. Satılan daire sayısı ile kasaya giren para aynı veri değildir. Şantiye ödeme planı nakit girişinden hızlıysa, kârlı görünen proje günlük nakit sıkışıklığı yaşayabilir.
Finansman gideri tahmin değil, takvim işidir
Finansman kalemi en sık eksik yazılan giderlerden biridir. Proje başında yüzde 6-7 gibi görünen bir finansman payı, tahsilat geciktiğinde çift haneli seviyelere çıkabilir. Sadece banka kredisini değil; tedarikçiye verilen vadeyi, çek günlerini, taşeron avanslarını ve arsa ödemelerinin zamanını birlikte değerlendirmek gerekir.
Bunun için aylık nakit akışı hazırlanmalıdır. İlk aylarda ruhsat, hafriyat, temel ve kaba yapı ödemeleri yüksektir; satış tahsilatları ise her zaman aynı hızda gelmez. Her ay için beklenen tahsilat, zorunlu ödeme ve dönem sonu nakit bakiyesi görünmelidir. Negatif bakiyenin oluştuğu aylar, ne kadar ek finansmana ve hangi vadeye ihtiyaç olduğunu netleştirir.
Dövizle fiyatlanan asansör, mekanik ekipman, cephe elemanı veya ithal ürün varsa ikinci bir kontrol gerekir. Sözleşme para birimi, ödeme günü ve kur riski ayrı kaydedilmelidir. TL satışla ilerleyen bir projede dövizli borcu görmezden gelmek, maliyet analizi değil iyimser tahmindir.
Üç senaryo olmadan karar vermeyin
Tek tablo, projenin ancak fotoğrafını verir. Yönetim kararı için en az üç senaryo gerekir: baz senaryo, temkinli senaryo ve zorlayıcı senaryo. Baz senaryoda hedef satış fiyatı ve planlanan süre kullanılır. Temkinli senaryoda yapım maliyetine örneğin yüzde 10 artış, satış fiyatına yüzde 5 düşüş ve tahsilata birkaç ay gecikme eklenir. Zorlayıcı senaryoda ise hem süre uzaması hem finansman maliyetindeki artış birlikte test edilir.
Bu çalışma “proje yine kâr ediyor mu?” sorusundan daha fazlasını cevaplar. Hangi noktada satış fiyatı alt sınırın altına iner, hangi ayda kasada açık oluşur, hangi satın alma paketi bütçeyi en çok etkiler ve ne kadar özkaynak gerekir, bunlar görünür hale gelir. Yönetici böylece şantiye başladıktan sonra panikle kredi aramak yerine, baştan önlem alabilir.
Tabloyu yaşayan veriye dönüştürün
İlk maliyet analizi çoğu firmada Excel’de başlar. Sorun, saha satın alması, irsaliye, taşeron hakedişi, puantaj ve ödeme bilgisi ayrı kanallarda kaldığında ortaya çıkar. Excel’deki hedef maliyet ile şantiyedeki gerçekleşen maliyet birbirinden koptuğunda, rapor doğru görünse bile karar geç kalır.
Her giderin proje, iş kalemi, tedarikçi veya taşeron, vade ve ödeme durumu ile kayda alınması gerekir. Malzeme girişleri stokla; taşeron ilerlemeleri hakedişle; personel maliyetleri puantajla; satışlar ise tahsilat planıyla aynı proje bütçesine bağlanmalıdır. ŞantiyePro gibi şantiye odaklı bir sistemde bu kayıtlar tek merkezde toplandığında, bütçe ile gerçekleşen farkı ay sonunu beklemeden takip etmek mümkün olur.
Maliyet tablosu, yatırım dosyasında duran bir belge olmamalıdır. Şantiyedeki her yeni fiyat, her revize metraj ve her geciken tahsilat bu tabloyu etkiler. Projenin kârını koruyan şey en düşük teklif değil; maliyetin nerede büyüdüğünü zamanında görüp doğru aksiyonu almaktır.